Московские девелоперы, планируя строительство офисов в регионах, на 50% ориентируются на столичных и зарубежных арендаторов, пишут "Ведомости" сегодня, 2 октября. Другая половина - региональные компании "золотой сотни" журнала "Форбс". Рост их капитализации и готовность тратить средства не в Москве или Лондоне, а на месте добычи (с ударением на первом слоге) денег - вот на что рассчитывают инвесторы из Москвы.

Офис класса А - это, как правило, высотное здание. Оптимальная форма - квадрат по периметру. Это наилучшее расположение так называемого кора - ядра из лифта и мест общественного пользования (туалетов, кухонь на этажах, лобби внизу и т. п.). Вокруг него равномерно располагаются собственно офисы. Квадрат с центральным кором обеспечивает наименьший коэффициент потерь квадратных метров под места общего пользования на каждом этаже.

Если в здании кабинетами занято 85% - это класс В, если 78-82% - это класс А. Если арендаторы не оплачивают больше 25% площадей, то это уже штаб-квартира, это слишком роскошно для коммерческой недвижимости, рассчитанной на извлечение максимальной прибыли от арендаторов.

Но форму здания диктует не только экономика, но и форма участка. В Новосибирске у "СТ Групп Регион", например, бизнес-центр овального сечения - он строится на 34 сотках участка трапециевидной формы. Не слишком оптимальное решение, но центры городов, как правило, изобилуют зажатыми участками, простор "Москва-Сити" - исключение. В Новосибирске, например, центр города простирается всего на 2-3 км между двумя основными улицами.

Высоту зданий определяют СНИПы. С начала 2000 года идет вялотекущий процесс их замены техническими регламентами. Предполагается, что к 2010 году вместо нескольких тысяч сниповских норм будет 20 или 30 техрегламентов. Сейчас для строительства высоток существует два федеральных СНИПа: один для 50 м высоты (что соответствует примерно 15-16 этажам), другой - на 75 м (22-23 этажа). Если здание выше 75 м, девелопер автоматически уходит на федеральный уровень согласований.

Это достаточно сложный процесс. Но другого выхода нет. Например, в Новосибирске строить здание до 75 м - это существенно ухудшить экономику объекта и его внешний вид. Визуально маленькая толстая башня смотрелась в этом месте настолько уродливо, что "СТ групп регион" пошла на увеличение этажности и согласование проекта в Москве.

Выдержит ли региональный центр несколько офисных башен? Если переборщить с вводом площадей, то арендные ставки пойдут вниз и увеличится окупаемость проекта. Но это не катастрофа для инвестора.

Отдельного подхода к какому-то городу исключительно как к площадке для офисного строительства не существует. Есть определенный уровень рынка, который диктует баланс жилых и офисных площадей в планируемых проектах. Если средняя цена 1 кв. м жилья в городе - $2000-2500, то и годовые ставки аренды по офисам не могут быть ниже $500-600 за 1 кв. м. Это такие города, как Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, города Поволжья, Ростов-на-Дону, Краснодар.

Если цена 1 кв. м в районе $1000 (такое сейчас наблюдается в дотационных регионах, например в Ставрополе), там цена аренды - $250-300 за 1 кв. м в год.