В текущем году на открытый рынок вышли четыре российские девелоперские компании. Их шествие началось в мае с AFI Development, разместившейся по беспрецедентно высокой цене, и завершилось в декабре отменой IPO "Теоремы", которая до этого дважды снижала ценовую планку. Аналитики и участники рынка ожидают, что следующий год будет беднее на IPO девелоперов. Массовый выход строительных компаний на биржу повысил требования инвесторов к качеству эмитентов.

С помощью первичного размещения российские компании сектора недвижимости в 2007 году привлекли 3,868 млрд долл. Кроме того, в результате SPO компания RGI получила 251 млн долл., а ОПИН - 591 млн долл. При этом объем средств, привлеченных в ходе IPO девелоперами, в этом году оказался в четыре раза больше, чем прошлом: в 2006 году состоялись три IPO на общую сумму 906 млн долл. Помимо размещений российских компаний год ознаменовался выходом на биржу австрийской Strabag, которая на 25% плюс одна акция принадлежит компании Rasperia Олега Дерипаски. Во время IPO Strabag привлекла 1,325 млрд евро, ее капитализация составила 5,36 млрд евро.

Как отмечает аналитик "Тройки Диалог" Михаил Терентьев, инвесторам были предложены акции разных по формату компаний рынка недвижимости: от чистого девелопера как AFI Development до ЛСР, в активах которой существенную долю занимают заводы стройматериалов. Открыла сезон размещений AFI Development Льва Леваева и Александра Халдея. Из-за высокого спроса на бумаги компания накануне закрытия книги заявок повысила коридор и разместилась по верхней его границе. Но сразу же после размещения акции начали падать в цене, и снижение стоимости бумаг в августе составило более 40% (минимальная отметка - 7,4 долл. за бумагу при цене размещения 14 долл.). Аналитики объясняли такие ценовые колебания тем, что компанию переоценили во время IPO.

Ситуация с AFI отразилась на всех последующих размещениях, считают аналитики. "Инвесторы стали осторожнее и уже не готовы переплачивать за акции девелоперов", - говорит г-н Терентьев. В начале июня ГК "ПИК" разместилась по нижней границе ценового диапазона, однако после этого акции пошли в рост, который продолжается до сих пор. По капитализации ПИК стал крупнейшей публичной девелоперской компанией в Европе. В ноябре состоялось IPO питерской ЛСР, которая разместилась по середине диапазона. А вот игрокам второго и третьего эшелона повезло меньше.

Компания РТМ, подконтрольная холдингу "Марта", при размещении не смогла достичь даже нижней планки ценового коридора. Однако сейчас компания торгуется выше цены размещения. "Далеко не все акции разместившихся компаний впоследствии выросли в цене, что говорит об определенной насыщенности рынка рисками этого сектора. Можно предположить, что лимиты многих крупных международных инвесторов на акции девелоперов уже исчерпаны и нужно время, чтобы лимит снова появился", - объясняет руководитель инвестиционно-банковского департамента МДМ-банка Никита Ряузов.

В декабре петербургская компания "Теорема" вовсе не смогла разместиться, несмотря на снижение ценового коридора почти вдвое. Руководство компании в процессе заполнения книги заявок приняло решение отменить IPO либо перенести его на более поздний срок. "Из-за того что на рынке появилось много игроков сектора недвижимости, инвесторы стали разборчивее и предъявляют более жесткие требования к компаниям, в частности к соотношению в портфеле готовых проектов и строящихся, а также к уровню менеджмента и прозрачности ведения бизнеса. Это показали последние события на рынке, и это необходимо учитывать компаниям, которые планируют выйти на биржу в ближайшем будущем", - отмечает руководитель сектора недвижимости Deutche Bank Виктор Макшанцев.

Эксперты рынка напоминают, что на акции российских девелоперов не может не влиять и продолжающийся на мировом рынке кризис ликвидности, в условиях которого инвесторы неохотно делают рискованные вложения. В данной ситуации в первом полугодии вряд ли кто-то из девелоперов рискнет размещаться, считают собеседники РБК daily. Напомним, в ближайшие год-два думают о выходе на открытый рынок компания "Снегири" (ранее группа "СТ"), MLP Development. О возможности IPO ранее также заявляла Mirax Group. Попытку выйти на биржу может повторить и "Теорема". Более отдаленные планы на биржу строят "Дон-Строй", Russian Land и СУ-155.

ОЛЬГА СИЧКАРЬ,НАТАЛЬЯ КОПЕЙЧЕНКО