В каждой стране своя специфика ипотеки, которая зависит от благосостояния населения, религиозно-культурной ситуации, наличия на территории государства тех или иных строительных ресурсов. Однако можно выделить четыре основных схемы.

Происхождение первых трех ясно: специалисты называют их «американская схема», «германская схема» (известная также как ССК), «китайская схема» (ЖАО), в чем-то близкая германской. С четвертой полная неясность: ее называют то мусульманской ипотекой (по всей видимости, из-за того, что в России о ней узнали после прихода на рынок казахских банков, предложивших этот продукт), то христианской ипотекой. Более уместно название «консервативная ипотека», хотя лично на мой взгляд, эта система представляет собой усовершенствованные с учетом практики лизинга доходные дома, которые были в Российской империи до революции.

Как известно, в России наиболее глубоко пустила корни система ипотеки, называемая американской.  В США ипотека стала развиваться в начале ХХ века, однако наиболее активное развитие пришлось на годы ликвидации последствий Великой Депрессии, когда надо было чем-то стимулировать рынок недвижимости.

В настоящий момент в США из всех стран мира наиболее капитализированный ипотечный рынок, его объем близок к 400 млрд. долларов в год. Общая кредиторская задолженность в США по ипотеке составляет 3 трлн. долларов.

Если учесть, что население США составляет около 300 млн. человек, можно оценить, насколько широкие слои населения охватывает ипотека. Фактически, любой американец в своей жизни хоть раз сталкивался с кредитными операциями, и не последнее место в их числе занимают покупки жилья в кредит.

Ипотека в США регулируется Федеральным Правительством. В США только в ряде штатов есть прецеденты массового строительства дешевого жилья, преимущественно, деревянного. Основной же упор в настоящий момент сделан на федеральную поддержку ипотеки. Основные социальные программы, используемые правительством, сводятся к льготному кредитованию социально уязвимых групп населения - ветеранов, малоимущих, инвалидов. На вторичном рынке ипотечных ценных бумаг доля государства составляет 90% среди инвесторов. Основные ипотечные учреждения - ссудосберегательные ассоциации, ипотечные и коммерческие банки, кооперативные банки, кредитные союзы.

Основная и наиболее характерная организационная черта американской модели ипотеки - стержневая роль банка в процессе кредитования. При этом, естественно, банк заинтересован в растягивании срока кредитования, нередко взимает штраф за досрочное погашение кредита. Ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, секьюритизируются на вторичном рынке агентствами путем выпуска ипотечных долговых ценных бумаг. Последнее на российском рынке не получило распространения, и это, видно - к лучшему, о чем свидетельствует печальный опыт США, где наконец лопнул ипотечный пузырь. Следующей, кстати, может быть соседняя Украина, где, хоть и не получили распространение ипотечные ценные бумаги, зато мнимая доступность ипотечных кредитов привела к спекулятивному росту цен на жилье, который совершенно не соответствует динамике доходов населения. Если действительно состоится то, что предсказывают многие украинские аналитики, и рынок жилья обрушится, то это будет еще одним камнем в огород американской модели ипотеки.

Кредиты в США выдаются на срок от 3 до 30 лет. Процентная ставка колеблется от 2,5 до 8%, кредит выдается на 70% от стоимости недвижимости. Американская схема среди развитых государств распространена в Австралии и Канаде, также распространена в ряде стран третьего мира, в частности, в латиноамериканских государствах и на Филиппинах. В странах СНГ она является доминирующей, близок к американской ряд ипотечных схем в Великобритании.

Вторая схема, которая конкурирует с американской по степени распространенности - германская. Она основана на системе стройсберкасс (ССК). Данная система распространена по всей Европе. В отличие от США, где ипотека как банкирами, так и государством, позиционируется, в первую очередь, как обязательный элемент мгновенного улучшения жизни - приближения к «американской мечте», в европейских странах это инструмент государственной политики в области обеспечения населения доступным жильем. Стройсберкассы - это единственный вариант для европейца иметь собственное жилье. Бесплатного жилья в Европе нет и не будет, даже в социал-демократической Швеции.

Следует различать собственно ипотеку по германскому типу, при которой задействован банк, и стройсберкассы в чистом виде. В первом случае на протяжении определенного времени (обычно это до 3 лет) банк, открыв счет, куда производятся отчисления зарплаты и прочих доходов соискателя, убеждается в его кредитоспособности. За этот период должно сформироваться 30% стоимости жилья. Тогда банк может выступить дополнительным звеном между ССК и клиентом, прокредитовав остаток суммы. Покупатель может заселяться в квартиру, однако она остается собственником банка. Срок кредитования - от 10 до 36 лет, ставки от 5 до 7% годовых.

В случае с ССК в чистом виде, квартира на протяжении всего процесса остается в собственности ССК до полной выплаты покупателем суммы. ССК занимают около 30% всей германской индустрии покупки жилья, в других европейских государствах этот процент ниже, но также значителен. В Германии ССК пользуются своими активами, не привлекая средства извне. В других европейских государствах возможно привлечение средств инвесторов.

ССК юридически являются обществами взаимного кредита, такие общества широко распространены в Европе. Срок внесения предоплаты - 5 лет, предоплата обычно равняется от 30 до 40% от стоимости жилья. Максимальный срок кредитования - от 12 до 18 лет, минимального срока нет, штрафов за досрочное погашения не предусмотрено. Ставка колеблется от 3 до 5% годовых. Государством практикуются разного рода субсидии для льготных категорий граждан и для молодых государственных служащих, имеющих семью и детей. Особенно такая практика субсидирования распространена в Швеции. Отдельным вариантом ССК являются некоммерческие и контролируемые государством жилищные общества в Великобритании и Гонконге (в последнем сохранились и после присоединения к Китаю).

Китайская система ипотеки близка к германской, с поправкой на доктрину государственного развития «сяокан» и социалистическую действительность страны. В Китае существует некоторое подобие ССК - жилищные акционерные общества (ЖАО), которые пришли на смену существовавшим ранее жилищным обязательствам государственных предприятий своим сотрудникам. Это коммерческие организации, независимые от государства. Предприятия передали им свой жилищный фонд.

Схема деятельности ЖАО построена с истинно конфуцианской изощренностью. Жилищные затраты выводятся из бюджета предприятия, жилье либо сдается в аренду, либо продается, а за счет исключения из бюджета предприятия затрат на приобретение и содержание жилья, формируется ресурс для повышения зарплаты сотрудникам, что компенсирует им затраты на аренду или приобретения жилья по рыночным ценам. Финансирование схем осуществляется коммерческими банками.

На основе опыта ЖАО был принят «Национальный проект удобного жилья». По этой программе в Пекине, Шанхае и ряде других крупных городов было продано жилье, предоставленное государством предприятиям для своих сотрудников. Также распространена практика фондов жилищных сбережений, куда, как в пенсионный фонд, отчисляются предприятием деньги из зарплаты сотрудника (5% в месяц). Бесплатного жилья в Китае больше нет. Осталось только общественное жилье для малоимущих, возводимое государством и продаваемое с субсидированием тем, кто не может в той или иной форме получить ипотеку.

Что касается «консервативной ипотеки», то это схема лизинга жилья, которую на нашем сайте мы уже обсуждали с Вадимом Топуновым (РОСС Груп). Ничего нового тут нет, это просто усовершенствованная схема доходных домов. Подобные схемы в СНГ из-за неразвитости банковской индустрии распространены в странах Средней Азии, частично - Закавказья. Есть подобные программы в Великобритании и в мусульманских государствах, только там движут религиозные мотивы: традиционные религии обычно негативно относятся к ростовщичеству, хотя для ипотеки иногда делаются исключения. В России основной апологет таких программ - ИА «Духовное наследие».