Анализ предложенияПо итогам 1 квартала 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 6 бизнес-центров класса «А» и «В+», общей офисной площадью 67,2 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 года
«Таким образом, на конец I квартала 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+» и «В» составил 1 149, 6 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 6 % по сравнению с концом 2008 г», - комментирует итоги Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Структура офисных площадей по классам
По результатам исследования, бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (24%), что, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, а также с принятием новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты на окраине города в классе «А».
Прогноз ввода офисных площадей в 2009 г.По оценкам специалистов АРИН, объем строительства в 2009 году может составить около 244,0 тыс. кв.м (вместо раннее заявленных 400 тыс. кв.м). Из них в I квартале 2009 г. было уже введено 67,2 тыс. кв.м.
«Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период экономического кризиса», - рассказывает Екатерина Марковец.
Перечень бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 г., представлен в таблице 3. По результатам объезда коммерческих объектов, перечисленные в таблице 3 бизнес-центры, находятся на активной стадии строительства (Рис. 3)
Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить порядка 1 326, 4 тыс. кв.м.
Рис. 4-5. Бизнес-центры, ввод которых намечен на II, III и IV кварталы 2009 г.
В связи с развитием экономического кризиса в Санкт-Петербурге отложена реализация многих масштабных офисных проектов стоимостью свыше 50 миллионов долларов.
Активное «замораживание» таких объектов началось еще во II полугодии 2008 г. Данная тенденция сохранилась и в I квартале 2009 г.
«По последним данным, девелоперы активно «замораживают» свои проекты и строящиеся объекты, сокращают объемы финансирования, что приводит к сокращению объемов строительства», - рассказывает Екатерина Марковец. По итогам исследования строек Петербурга, в настоящее время на этапе строительства находится 74 бизнес-центра офисной площадью около 1,6 млн. кв.м. При этом чуть более половины строящихся бизнес-центров (55%) находится в состоянии строительной активности, по площади это 49% всех строящихся объектов.
Состояние стройплощадок.
Наибольшая часть строящихся бизнес-центров находится на начальной стадии строительства (49%). По площади это около 1,18 млн.кв.м или 73% объема строящихся офисных площадей.
Минимальная строительная активность характерна для начального этапа строительства. Бизнес-центры, готовые более чем наполовину, преимущественно активно достраиваются девелоперами. Так, ни один из бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии, не приостановлен.
Изменения планов основных девелоперов на рынке бизнес-центровВ таблице 4 (Рис. 7) представлено изменение планов развития основных девелоперов на рынке офисной недвижимости в связи с экономическим кризисом.
На конец 1 квартала 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на Центральный (27,1%), Петроградский (16,2%) и Адмиралтейский (14,3%) районы (Рис. 8).
«Строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах», - добавляет Екатерина Марковец (Рис. 9).
Новые проектыНесмотря на развивающийся финансовый кризис, в I квартале 2009 г. заявлено 3 новых проекта. О своих проектах заявили следующие компании (Рис. 10)
В I квартале 2009 года продолжилась тенденция увеличения предложения офисных площадей в бизнес-центрах на продажу, а также увеличение объектов офисного назначения на продажу (как действующих, так и строящихся). «Если до финансового кризиса (конец I полугодия 2008 года) в аренду предлагалось 90% офисных площадей, а на продажу 10%, то на данный момент на продажу предлагается уже 22% (около 240 тыс. кв.м) офисных площадей», - рассказывает Екатерина Марковец.
До финансового кризиса средний темп продаж офисных помещений в Санкт-Петербурге в бизнес-центрах был достаточно невысоким, составлял около 4,60 тыс. кв.м в год. В связи с отсутствием источников финансирования в период кризиса данный показатель может снизиться.
«В связи с финансовым кризисом доля офисных площадей и бизнес-центров на продажу может увеличиться, так как девелоперам, прежде всего, нужны деньги на погашение «кредитных» линий и на строительство новых объектов, а также необходимо фиксирование прибыли, так как в условиях кризиса прогнозируемый уровень арендных ставок может снизиться, что приведет к снижению доходности объекта, - добавляет Екатерина Марковец.
Продажа бизнеса и инвестиционных проектов. По данным АРИН, на конец I квартала 2009 года на продажу было выставлено около 13 действующих объектов (общая офисная площадь составляет ), 6 строящихся (общая офисная площадь составляет ) бизнес-центров, общей стоимостью 1 млрд долл.
При этом покупателей на данные объекты очень немного. В основном это западные венчурные фонды, ориентированные на высокую доходность: 15-20% - для действующих объектов; от 30% - для строящихся.
Анализ спросаНа конец 2008 г. уровень средней заполняемости действующих бизнес-центров класса «А» оценивалась на уровне 95%, для класса «В+/В» - 96%. «Несмотря на влияние мирового финансового кризиса во II полугодии 2008 года, заполняемость действующих бизнес-центров резко не снизилась и сохранилась на достаточно высоком уровне», - говорит Екатерина Марковец. Но уже в I квартале 2009 г. последствия финансового кризиса стали сказываться на заполняемости действующих бизнес-центров. Все большее количество арендаторов пытаются оптимизировать свои расходы на аренду офисных площадей, сокращая при этом площади, некоторые арендаторы не смогли договориться с собственниками бизнес-центров о снижении ставок и были вынуждены искать офисные помещения в других бизнес-центрах с более низкой арендной ставкой. По расчетным данным АРИН, текущая заполняемость класса «А» составляет 88% (снижение на 7% с конца 2008 г.), класса «В+/В» - 90% (снижение на 6%).
Из-за мирового финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения в новых бизнес-центрах и в строящихся бизнес-центрах класса «А» и «В+», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений. «Заполняемость новых бизнес-центров класса «А», «В+» и «В», введенных в 2008 году и I квартале 2009 года, колеблется на уровне 40-60%», - говорит Екатерина Марковец. Заполняемость строящихся бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 год, колеблется в диапазоне 20- 40%.
Ценовая характеристикаАрендные ставки
По оценкам специалистов АРИН, с октября 2008 года наблюдалось снижение спроса на качественные офисные помещения, что непосредственно привело к снижению арендных ставок на площади в бизнес-центрах. Данная тенденция сохранилась и в I квартале 2009 г. Значительное снижение величины арендных ставок было отмечено в сегменте новых бизнес-центров класса «А» и «В+», уровень скидок на аренду помещений достигал 40%. Снижение величины арендных ставок было отмечено и в действующих бизнес-центрах высокого класса, заполняемость которых, еще находится на достаточно высоком уровне (от 90%).
За 1 квартал 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» и «В+/В» на уровне 15%-16% (с ноября 2008 по март 2009 г. – снижение составило до 30%), в бизнес-центрах класса «С» - на уровне 10-12%. В отдельных случаях уровень скидок на аренду офисных площадей может доходить до 40%.
По расчетным данным АРИН, в 2009 году прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на уровне 30%.
Цены продаж
На конец I квартала 2009 года средневзвешенная цена 1 кв. м в качественных бизнес-центрах составила 100 000 руб. (без учета скидок), диапазон цен составляет 60 000 – 230 000 рублей за 1 кв. м. Величина скидок на офисные помещения составляет от 10 до 30% (как правило, скидки предоставляются на крупные офисные помещения).
В I квартале 2009 года было зафиксировано снижение цен продаж в бизнес-центрах на уровне 10%.
Тенденции развития рынка в период финансового кризиса
Финансовый кризис повлиял на планы многих девелоперов, заставив их отказаться от реализации крупномасштабных проектов. Тенденция «замораживания» объектов, находящихся на стадии проектирования и на начальной стадии строительства, продолжилась в I квартале 2009 г. Количество замороженных проектов на стадии строительства составляет 45% от общего объема строящихся бизнес-центров;
На фоне сложностей с привлечением финансирования, продолжает увеличиваться предложение по продаже офисных площадей в действующих и строящихся бизнес-центрах. Также растет количество инвестиционных проектов, выставленных на продажу;
Последствия мирового финансового кризиса привели к снижению спроса на качественные офисные помещения класса «А», «В+» и «В». Текущая заполняемость класса «А» составляет 88% (снижение на 7% с конца 2008 г.), класса «В+/В» - 90% (снижение на 6%);
В I квартале 2009 г. продолжилась тенденции сокращения офисных сотрудников;
Последствия финансового кризиса способствовало увеличению предложения на рынке субаренды офисных площадей;
Снижение спроса на качественные офисные помещения привело к снижению величины арендных ставок и цен в бизнес-центрах высокого класса.
Прогнозы
Замедление темпов ввода новых качественных площадей, за счет переноса сроков ввода строящихся бизнес-центров, а также возможного «замораживания» части проектов на период кризиса;
Тенденция децентрализации офисного рынка и создания крупномасштабных бизнес-парков на период финансового кризиса приостановится;
В 2009 году прогнозируется ввод порядка 244,0 тыс. кв.м офисных площадей класса «А», «В+» и «В». Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить около 1 326, 4 тыс. кв.м
В 2009 году прогнозируется снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» и «В+/В» на уровне 30 %.
Прогнозируется снижение заполняемости бизнес-центров класса «А» и «В+», за счет перетекания части арендаторов в более «дешевые» бизнес-центры класса «В» и «С»;
Проблемы с получением кредитов в 2009 году приведет к дальнейшему увеличению количества предложения по продаже офисных площадей;
В связи с дальнейшим сокращением сотрудников, наибольший спрос сохранится на мелкие помещения (до 100 кв.);
Развитие рынка бизнес-центров в период экономического кризиса может привести к снижению качества объектов, все большее число девелоперов будут снижать издержки на строительство новых офисных объектов. Часть девелоперов начнут осваивать сегмент бизнес-центров класса «С», который будет пользоваться спросом в период экономического кризиса. 
