Сегодня складской рынок является наиболее перспективный сегмент недвижимости для инвестирования. Доходность логистических проектов в России сегодня составляет 10-11% годовых. О тенденциях и перспективах складского сегмента в нашей стране рассказал директор направления складской и производственной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев.

 Как в России формировался рынок складской недвижимости?

Формирование современного рынка складской недвижимости началось с Москвы, и столица до сих пор является крупнейшим рынком. Все мировые столицы - Париж, Лондон, Милан - являются крупными логистическими центрами, и Москва не исключение. Сегодня спрос на качественные складские площади по-прежнему очень высокий, и данный сегмент рынка коммерческой недвижимости имеет большой потенциал для развития.

Конечно, сначала это были небольшие проекты до 10 тыс. кв. м. Реально масштабные проекты на 100-200 тыс., требующие крупных инвестиций, и, кроме этого, отвечающие всем европейским и мировым стандартам, вышли на рынок лишь в последние два года. Крупные объекты строились и раньше, но под собственные нужды производителей или логистических компаний (например - ФМ "Ложистик" в Хлебниково, складской комплекс "Перекрестка" в Хлебниково, Терминал "Лесной НЛК" на Минском шоссе), и рыночными объектами их назвать было нельзя - они не предназначались для сдачи арендаторам. Примерно с 2004 года начался рост интереса к Петербургу. То есть в северной столице появились первые проекты по 10-15 тыс. кв. м. Одновременно интересы девелоперов распространились на Самару, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, а дальше - Сибирь и Дальний Восток.

 А в Москве и Петербурге рынок близок к насыщению?

Пока спрос превышает предложение. Например, в этом году в Московском регионе сдано порядка миллиона площадей, а текущий неудовлетворенный спрос составил примерно 150 тыс. кв. м.

То есть, свободных площадей сейчас нет?

Уровень вакантных площадей колеблется на уровне 1-2%, но это происходит не потому, что на какие-то площади нет спроса, а из-за различных технических, юридических вещей. К примеру, где-то была подписана сделка, но арендатор не предоставил какие-то гарантии в оговоренные сроки, и понятно, он теряет площади и они снова на рынке. Но вакантными такие площади останутся буквально на несколько дней. Фактически, есть небольшое количество пустых площадей, но это очень низкий уровень. Уровень свободных (вакантных) площадей - это один из основных индикаторов насыщения рынка.

 Какой должен быть уровень вакантных площадей, чтобы ранок был сбалансирован?

Примерно 5-6%, 10% - это уже критично для рынка.

 Есть какие-то критерии города, по которым девелоперы ориентируются - нужно ли входить в регион или нет?

Мы пытались в свое время посмотреть, насколько коррелирует развитие ритейла с развитием складов. Нельзя увидеть две параллельные ситуации. Но обычно, смотрим на количество населения, потому что все-таки этот фактор и располагаемые доходы приводят к определенному существующему уровню потребления. А склады, собственно, - один из элементов цепочки товародвижения. Поэтому понятно, что если есть потребление товара, то, по логике, нужно как-то обеспечить наличие этих товаров. Это первое.

Развитие промышленности, особенно вновь создающиеся производства ТНП - тоже важный фактор. Нужно смотреть на развитость инфраструктуры, наличие транспортных предприятий, много разных аспектов.

 Кроме регионов, где уже существуют или строятся современные складские комплексы, какие еще регионы могут быть востребованы?

Есть спрос во Владивостоке, в Хабаровске, в Иркутске, в Красноярске есть нарождающийся спрос. В общем, движение на восток.

 Какая доля иностранных денег присутствует в складских проектах?

Что касается инвестиций, то схема вначале была скорее такая: большинство проектов строилось на российские деньги, например, тот же "Логистичекий парк Крекшино". Сам проект стартовал на фонд учредителей, российских инвесторов, на заемные средства российских банков. И уже на этапе сдачи первой фазы в проект входили западные инвесторы. Но изначально все проекты стартовали на средства российских инвесторов.

Сейчас ситуация меняется. Рынок сформировался: есть рынок инвестиционных контрактов - объекты продаются, объекты финансируются - все эти сделки и создают рынок. А соответственно, появились и западные инвесторы, которые уже не покупают проекты у российских девелоперов, а сами начинают развивать проекты. Самый яркий пример - инвестиционный фонд Raven Russia. Пришел в Россию также "Паркридж-холдингс" - одна из компаний группы "Пролоджис", инвестора номер один в мире в области складской недвижимости. На рынок идут западные игроки, начинается новая эра.

А соотношение западных и российских денег?

90% проектов в конечном итоге становится собственностью западных инвесторов. В этом, собственно, конечная цель цикла девелопмента, потому что подавляющая часть инвестиций в недвижимость делается с целью купить и держать не очень рисковые активы, получая стабильный доход. Это стратегия пенсионных фондов и страховых компаний. А на западе это совершенно гигантский финансовый сектор, и, в общем-то, российский рынок складской недвижимости предлагает на данный момент большую доходность по сравнению с европейскими показателями.

По материалам ИА DAILYSTROY